本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司 股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2020〕1-28 号 （共二册 第一册） 坤元资产评估有限公司 二�二�年四月二十九日 目 录 声 明 ......1 资产评估报告？摘要 ......2 资产评估报告？正文 ......4 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ......4 二、评估目的 ......7 三、评估对象和评估范围 ......7 四、价值类型及其定义 ......8 五、评估基准日 ......8 六、评估依据 ......8 七、评估方法 ......10 八、评估程序实施过程和情况 ......16 九、评估假设 ......18 十、评估结论 ......19 十一、特别事项说明 ......20 十二、资产评估报告使用限制说明 ......21 十三、资产评估报告日 ......22 资产评估报告？附件 一、与评估目的相对应的经济行为文件 ......23 二、被评估单位基准日审计报告 ......26 三、委托人和被评估单位法人营业执照 ......75 四、评估对象涉及的主要权属证明资料 ......78 五、委托人和其他相关当事人的承诺函 ......114 六、签名资产评估师的承诺函 ......117 七、资产评估机构备案公告 ......118 八、资产评估机构法人营业执照 ......119 九、签名资产评估师职业资格证书登记卡 ......120 十、资产评估委托合同 ......122 资产基础法评估结果汇总表及明细表 ......127 收益法评估明细表......150 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 1 坤元资产评估有限公司 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司 股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2020〕1-28 号 摘 要 以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解 评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。 一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人为同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司（以下简称“同济设计院”）、上海同济房地产有限公司（以下简称“同济房地产公司”），被评估单位为上海同瓴置业有限公司(以下简称“同瓴置业公司”)。 根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 二、评估目的 根据同济设计院 2019 年 12 月 9 日董事会决议、同瓴置业公司 2020 年 1 月 2 日股东会决议和同济房地产公司 2020 年 1 月 8 日董事会决议，同济设计院拟将其持 有的同瓴置业公司的 40%股权进行减资退出，为此需要对同瓴置业公司的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供同瓴置业公司股东全部权益价值的参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的同瓴置业公司的股东全部权益。 评估范围为同瓴置业公司申报的并经过众华会计师事务所（特殊普通合伙）审 计的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部资产及相关负债。按照同瓴置业公司提供的 截至 2019 年 12 月 31 日经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值 2 坤元资产评估有限公司 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 分别为 87,746,671.73 元、22,008,043.62 元和 65,738,628.11 元。 四、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 五、评估基准日 评估基准日为 2019 年 12 月 31 日。 六、评估方法 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。 七、评估结论 经综合分析，本次评估最终采用收益法评估结论作为同瓴置业公司股东全部权益的评估值，同瓴置业公司股东全部权益的评估价值为 7,255.00 万元（大写为人民币柒仟贰佰伍拾伍万元整），与账面价值 6,573.86 万元相比，评估增值 681.14 万元，增值率为 10.36%。 八、评估结论的使用有效期 本评估结论仅对同济设计院拟减资退出同瓴置业公司股权之经济行为有效。本 评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12 月 30 日止。 资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。 3 坤元资产评估有限公司 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司 股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2020〕1-28 号 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 上海同济房地产有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出涉及 的上海同瓴置业有限公司股东全部权益在 2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了评 估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人为同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、上海同济房地产有限公司，被评估单位为上海同瓴置业有限公司。 (一) 委托人概况 委托人一：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 1. 名称：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司(以下简称“同济设计院”) 2. 住所：上海市赤峰路65号 3. 法定代表人：王健 4. 注册资本：6,000万元 5. 类型：其他有限责任公司 6. 统一社会信用代码：9131000013328457XD 7. 登记机关：上海市市场监督管理局 8. 经营范围：国内外工程勘察设计、工程咨询、工程管理服务、工程总承包、规划管理及其他专业技术服务，投资管理，对外派遣本行业的勘察、咨询、设计和监理劳务人员，从事货物及技术的进出口业务，从事数码科技及计算机技术领域内 4 坤元资产评估有限公司 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务，电脑图文设计制作。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】 委托人二：上海同济房地产有限公司 1. 名称：上海同济房地产有限公司(以下简称“同济房地产公司”) 2. 住所：上海市浦东新区枣庄路689号二楼 3. 法定代表人：俞卫中 4. 注册资本：20,000万元人民币 5. 类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 6. 统一社会信用代码：91310115133515171M 7. 登记机关：上海市浦东新区市场监管局 8. 经营范围：房地产开发经营，房屋维修，建筑材料、钢材、木材、装潢材料、珍珠、宝石、钻石的销售，附设分支机构。【依法须经批准的项目，经相关